Ley de Propiedad Horizontal: el Supremo avala que una comunidad de vecinos prohíba el piso turístico de una propietaria

Exterior de un piso turístico en el centro de Madrid. (Jesús Hellín / Europa Press)

El día que la comunidad de vecinos de su edificio decidió vetar los pisos turísticos, Carmen (nombre ficticio), acostumbrada a recibir a huéspedes temporales, comprendió que su modo de vida tenía los días contados. Y es que el Tribunal Supremo ha confirmado el poder de las comunidades de propietarios para prohibir la explotación turística de viviendas mediante una mayoría reforzada, incluso cuando, como en el caso de Carmen, algunos vecinos ya venían dedicándose a este negocio.

La propietaria, que durante años alquiló su vivienda en un inmueble céntrico bajo la modalidad de alojamiento turístico, se enfrentó a la decisión de su comunidad de propietarios, que acordó restringir ese uso tras la reforma legal que permite adoptar estos acuerdos por mayoría cualificada, y no por unanimidad. El tribunal ha declarado firme el acuerdo vecinal, señalando que los intereses individuales de explotar económicamente una propiedad pueden quedar limitados por el interés colectivo cuando así se aprueba conforme a la ley.

Durante años, la relación de Carmen con sus vecinos osciló entre la cordialidad y la tensión. Desde que la compraventa de su vivienda se formalizó, optó por inscribirla en el registro de alojamientos turísticos de la ciudad y explotarla mediante plataformas digitales. La actividad generó un trasiego constante de personas ajenas a la finca y, según varios copropietarios, afectó a la convivencia y la seguridad del edificio. El malestar se tradujo en debates en la junta, donde algunos defendían la libertad de cada propietario para usar su inmueble y otros ponían sobre la mesa su derecho a la tranquilidad y el buen mantenimiento del inmueble.

El punto de inflexión llegó cuando la comunidad de propietarios convocó una junta extraordinaria. Con el apoyo expreso de más de tres quintas partes de los propietarios que representaban a la misma proporción de cuotas, la comunidad aprobó la prohibición de los pisos turísticos en todos los elementos privativos, amparándose en la nueva redacción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma legal. El acuerdo fue debidamente notificado a todos los titulares, incluida Carmen, que lo recibió como una afrenta directa a su modelo de vida y negocio.

Frustrada, Carmen recurrió a los tribunales, convencida de que la decisión de la comunidad lesionaba derechos fundamentales y que únicamente la unanimidad podía imponer semejante restricción. La demanda fue rechazada en primera instancia, donde el juez consideró ajustado a derecho el acuerdo comunitario. No conforme, la demandante apeló ante la Audiencia Provincial, que refrendó, sin fisuras, el criterio anterior y recordó que el legislador, con la reforma, quiso precisamente primar el interés colectivo frente a los excesos o situaciones de conflicto generados por el turismo vacacional.

Al alcanzar el Tribunal Supremo, la controversia adquirió validez nacional. La sala de lo civil examinó si el acuerdo comunitario violentaba las expectativas legítimas de propietarios como Carmen, ya operando antes de la restricción. El Supremo resolvió que la prohibición es legítima si se adopta por mayoría reforzada, no siendo contrario a la ley ni vulnerando derechos de la demandante: la comunidad actúa dentro de sus competencias, siempre que se respete el sistema de mayorías establecido.

Con la sentencia del Supremo, Carmen agota la vía ordinaria. Solo le quedaría acudir al Tribunal Constitucional si decide alegar vulneración de derechos fundamentales, aunque la doctrina avalada por el Supremo solidifica la potestad de las comunidades para limitar activamente el fenómeno de los pisos turísticos en defensa del bienestar colectivo.

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