Una nueva ley en California facilitará la construcción de viviendas desde julio de 2026

La ley SB 79 de California permitirá construir viviendas multifamiliares cerca de estaciones de transporte público a partir de julio de 2026. (REUTERS/Mike Blake)

El gobernador de California, Gavin Newsom, firmó el pasado 10 de octubre la ley SB 79, que establece nuevas normas para la construcción de viviendas en áreas cercanas a estaciones de transporte público en el estado. La medida, respaldada por la Legislatura y promovida por autoridades estatales, entrará en vigor el 1 de julio de 2026 e impactará en zonas con alta demanda habitacional y desafíos en la planificación urbana, según información difundida en fuentes institucionales.

La legislación, que afecta a condados con al menos 15 estaciones ferroviarias o de sistema guiado, como Los Ángeles, San Diego y San Francisco, modifica las restricciones locales existentes y facilita edificar inmuebles multifamiliares en áreas próximas a estaciones de tren, metro, tranvía o paradas de autobús. De acuerdo con información publicada por la Oficina del Gobernador de California, la nueva norma se orienta a aumentar la densidad residencial y ofrecer soluciones a la creciente demanda de viviendas asequibles en entornos urbanos densos.

Antes de esta normativa, la zonificación residencial solía establecerse a nivel local, lo que dificultaba el desarrollo en terrenos próximos a sistemas de transporte masivo. Las autoridades estatales y municipales han discutido medidas de este tipo durante años, debido a la escasez de viviendas y la constante presión por encontrar espacio en áreas urbanas de alto valor.

La SB 79 permite el desarrollo de edificios residenciales de hasta 75 pies de altura (aproximadamente 23 metros) en zonas situadas a un cuarto de milla (unos 400 metros) de estaciones de transporte ferroviario como Amtrak y el sistema BART del Área de la Bahía, según información oficial del Senado de California. En zonas ubicadas a media milla (cerca de 800 metros) de puntos clave de transporte, la posibilidad de construir sigue habilitada, aunque con restricciones menores respecto a la altura máxima de los edificios.

El senador Scott Wiener, autor de la iniciativa, afirmó durante la presentación: “Esta ley permitirá que California haga frente a su crisis de vivienda facilitando que más personas vivan cerca de los sistemas de transporte público. No podemos resolver nuestro déficit de viviendas sin aumentar la densidad habitacional en lugares estratégicos.” Declaraciones recogidas por la Oficina del Senador Wiener refuerzan la visión de la ley como herramienta esencial en la agenda de vivienda.

La nueva normativa impactará en condados como Los Ángeles, San Diego y San Francisco, donde la demanda habitacional es alta. (REUTERS/Adriano Machado)

Los condados contemplados por la ley incluyen Los Ángeles, San Diego, Orange, Santa Clara, Alameda, Sacramento, San Francisco y San Mateo. Dentro de estas jurisdicciones, cualquier terreno que se sitúe en el radio determinado desde estaciones de sistemas ferroviarios, metro o paradas de autobuses de tránsito rápido puede ser destinado a viviendas multifamiliares según los parámetros de la ley. La regulación otorga prioridad a la creación de nuevas residencias en áreas tradicionalmente subutilizadas por restricciones de uso del suelo.

Según información difundida por la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (ABAG, por sus siglas en inglés), la ley también incluye disposiciones para asegurar un porcentaje mínimo de unidades asequibles en los proyectos próximos a centros de movilidad. Además, los titulares de proyectos construidos bajo SB 79 deberán cumplir requisitos laborales y de contratación establecidos en la normativa.

De acuerdo con los textos oficiales y reportes de Reuters, la SB 79 introduce cambios estructurales en la planificación urbana al limitar la autoridad de los gobiernos locales para oponerse a proyectos residenciales en zonas adyacentes a estaciones de transporte. Hasta ahora, condados y ciudades podían establecer restricciones que limitaban o impedían este tipo de desarrollos residenciales densos en esas zonas.

El nuevo marco jurídico permite a las autoridades estatales aprobar proyectos residenciales aun cuando exista oposición de municipalidades, siempre que los proyectos cumplan con los requisitos de la ley, incluida la provisión de viviendas asequibles y estándares laborales para edificaciones que superen los 25,9 metros (85 pies) de altura. Según la Oficina del Gobernador, “La ley SB 79 provee flexibilidad para que las autoridades locales presenten sus propios planes alternativos siempre que sean aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.”

La SB 79 facilita edificios residenciales de hasta 23 metros de altura a 400 metros de estaciones de tren, metro o autobús. (REUTERS/Mike Blake/File Photo)

El enfoque prioritario de la SB 79 es incrementar la oferta de viviendas asequibles a través de una mayor densidad cerca de centros de transporte público. Según la oficina del gobernador Newsom, la construcción de viviendas en inmediaciones de estaciones busca aprovechar infraestructuras existentes, reducir la dependencia del automóvil y contribuir a una menor congestión urbana.

Esta política se inscribe en la estrategia más amplia impulsada por el Ejecutivo californiano para enfrentar una de las crisis inmobiliarias más severas del país. De acuerdo con la información publicada en la página oficial del Gobierno de California, se espera que la ley “acelere la producción de viviendas y facilite el acceso a soluciones de vivienda asequible para miles de californianos”.

La SB 79 forma parte de un paquete de reformas en materia de vivienda, que incluye otras leyes suscritas recientemente por el gobernador Newsom. Entre ellas se encuentran la AB 628 sobre habitabilidad, que contempla como inhabitable cualquier vivienda sin estufa o refrigerador funcionando, la AB 246 que amplía las defensas en casos de desalojos por falta de pago, y la AB 414 sobre devolución de depósitos de seguridad.

Esta serie de normas, coordinadas bajo la agenda de vivienda estatal, han sido objeto de análisis y debate en medios como Reuters y están dirigidas a agilizar los procedimientos, aumentar la protección de los inquilinos y regular la calidad de los inmuebles.

El objetivo principal de la ley es aumentar la oferta de viviendas asequibles y reducir la congestión urbana en zonas densas. (REUTERS/Mike Blake)

Según estimaciones oficiales, los desarrolladores inmobiliarios podrán acceder más rápidamente a permisos de construcción en zonas próximas a estaciones, con la condición de que reserven un número determinado de unidades para alquileres o ventas a precios accesibles. Autoridades estatales prevén que la simplificación administrativa agilice el desarrollo de proyectos y limite los obstáculos locales que históricamente han demorado la construcción de nuevas residencias.

Las autoridades municipales conservarán cierta flexibilidad, aunque sólo podrán modificar los parámetros fijados por la ley si el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California aprueba planes alternativos que mantengan los mismos niveles de producción habitacional y asequibilidad.

Con su entrada en vigencia prevista para el 1 de julio de 2026, la ley SB 79 convertirá a California en uno de los primeros estados en priorizar la vivienda multifamiliar cerca de sistemas de transporte público desde una perspectiva legal estatal. Instituciones y asociaciones de gobierno local, desarrolladores y organizaciones de vivienda esperan cambios en las dinámicas de desarrollo urbano, con nuevos proyectos alineados a la infraestructura existente y normas más estrictas en la distribución de la vivienda asequible.