Carles Sala, abogado: “Los pisos vuelan y si alguien encuentra uno y puede pagarlo debería comprarlo y no esperar por si los precios bajan”

Carles Sala, director del área jurídica, portavoz del Colegio y la Asociación de Agentes Inmobiliarios y exsecretario de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, afirma que la vivienda es uno de los principales problemas que sufre España y para solucionarlo cree que un pacto de estado “no solo sería necesario sino que es una obligación”, pero lo ve “improbable”, ya que “las fuerzas políticas están más interesadas en encontrar el máximo común divisor que el mínimo común múltiplo en el tema de vivienda”. Advierte que la falta de oferta en las grandes capitales puede producir a corto plazo una situación de “colapso” con familias enteras viviendo en habitaciones, lo que “no es propio de un país desarrollado”. Para paliar el problema aconseja a las administraciones aumentar su inversión en vivienda protegida.

Pregunta: Los precios en máximos históricos de venta y de alquiler han convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales problemas de los españoles. ¿Cómo hemos llegado a esta situación?

Respuesta: Básicamente, hemos llegado hasta aquí porque hay una demanda de vivienda absolutamente insatisfecha. España lidera a nivel europeo la cifra de crecimiento de la población, principalmente por movimientos migratorios, no por un incremento de la natalidad. Estos movimientos hacen que se creen muchos hogares mientras que hay muy poca vivienda nueva. Además, la vivienda que se crea no es asequible, no es protegida. De tal manera, que en el último quinquenio las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona y Berlín son los tres puntos neurálgicos europeos donde más ha crecido la población en números absolutos. Cada vez más personas quieren vivir en un medio urbano. Tuvimos un pequeño paréntesis, un espejismo, durante el Covid en que ciudadanos se fueron a zonas de la España vaciada, pero eso pasó rápidamente. El deseo de la población de vivir en zonas urbanas es imparable. A nivel europeo, en el año 2050, más del 80% de la población vivirá en zonas urbanas lo que presionará aún más la vivienda. La gente quiere vivir cerca de donde trabaja debido a que en muchas regiones la ineficacia de los transportes públicos hace que vivir lejos del trabajo sea un deporte de riesgo. Vivimos una situación en que el crecimiento demográfico no ha ido acompañado del crecimiento de generación de vivienda, ni libre ni protegida.

P.: ¿España necesita un pacto de Estado de Vivienda para solucionar el problema?

R.: No solo sería deseable, yo creo que es una obligación. Pero con la polarización del debate sobre vivienda que existe en este momento, veo muy poco probable que todos los políticos se pongan de acuerdo para solucionar el problema. No hay interés en hacerlo. Para paliar la situación no solo se tendrían que ponerse de acuerdo los políticos, también deberían participar las entidades profesionales, promotores, colegios oficiales, notarios, registradores, agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs), administradores de fincas, los movimientos sociales, entidades financieras... Un pacto de Estado hace falta, pero hay fuerzas políticas más interesadas en encontrar el máximo común divisor que el mínimo común múltiplo. Sería deseable y obligatorio un pacto de Estado sobre la vivienda, pero lo veo improbable.

Carles Sala, director del área jurídica y portavoz del Colegio y la Asociación de Agentes Inmobiliarios. Carles Sala en un momento de la entrevista. (Fotografía: Alejandro Higuera López)

P.: ¿Por qué se ha politizado tanto el tema de la vivienda en España?

R.: Porque después del pinchazo de las burbujas financiera e inmobiliaria, las políticas sobre vivienda han sido absolutamente erráticas. El paradigma no era facilitar el acceso a la vivienda a los españoles, sino evitar que quien había comprado una la perdiese. Se trataba de políticas más de prevención que de acceso. A partir de ahí, han empezado a surgir propuestas que no responden, a veces, a una estrategia, sino que son meras ocurrencias. Una especie de laboratorio legislativo donde vamos cogiendo medidas, algunas de ellas que se han aprobado en diferentes países europeos, pero todas en el mismo sentido. En lugar de centrar la atención en que la administración ponga los recursos presupuestarios necesarios, porque la política pública de vivienda es una política cara, se ha puesto en punta de lanza crear legislación, una hiperactividad legislativa siempre en el mismo sentido. Una política de buenos y malos. Dicen que los propietarios son los malos mientras que al arrendatario hay que protegerle. Se ha creado esta polarización y esta polémica que a algunos les va bien para desviar la atención hacia los propietarios en lugar de asumir la responsabilidad de poner recursos económicos para intentar paliar el problema. Un problema que no se resuelve, es más, en ciertas zonas de España vamos más hacia un colapso de la situación que hacia una resolución. Llevamos diez años con medidas que se están probando en diferentes zonas y la situación es peor ahora que hace una década.

P.: El Gobierno ha intentado mejorar la situación con la aprobación de la ley de vivienda, ¿qué opinión le merece?

R.: La ley de vivienda ha generado una sensación de inseguridad jurídica que hace que los ciudadanos no saquen sus viviendas al mercado del alquiler. Incluso, no ya desde la ley de vivienda, sino con anterioridad, hay una sensación de riesgo. Yo diría que entre los propietarios de pisos pesa más el riesgo que les genera ponerlos en alquiler de larga duración que el beneficio que van a obtener con ello. Esta falta de oferta nos va a llevar en el corto plazo a la reaparición de situaciones de infravivienda, de sobreocupación, al sinhogarismo, a más gente viviendo en la calle. Realmente no se están tomando las medidas adecuadas. La ley de vivienda donde ha creado más polémica y esa sensación de riesgo son con las medidas dirigidas a la contención de rentas, que son positivas para los que viven en alquiler y letales para los caseros. Cuando se produce una contención en las rentas, en la mayoría de los casos es verdad que hay una contención de los precios de los alquileres, pero también en la gran mayoría de casos hay un desplome de la oferta de vivienda en alquiler. La frase que más escuchan los agentes inmobiliarios a los propietarios que han heredado una vivienda y no quieren alquilarla es: “No queremos problemas”.

Carles Sala en un momento de la entrevista. (Fotografía: Alejandro Higuera López)

P.: ¿Las distintas administraciones, central, autonómica y local, invierten lo suficiente en vivienda protegida?

R.: Son ridículos los presupuestos que las administraciones españolas destinan a las políticas públicas de vivienda. Escuchamos frecuentemente: “España está en la cola de la Unión Europea en cuanto parque de vivienda social”. Pero ¿estamos arreglándolo? porque también estamos en la cola de los presupuestos públicos en vivienda. Dedicamos el 0,2% del PIB a vivienda protegida, mientras que la media europea es del 0,7%. La situación realmente me parece dantesca. El déficit que llevamos de vivienda a nivel de toda España es de 600.000 unidades y si no se frena la situación de crecimiento demográfico, la cosa se va a complicar aún más.

P.: ¿Cuánto debería subir la inversión por parte del Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos para equipararnos a lo que se está invirtiendo en construcción de vivienda social en la Unión Europea?

R.: No quisiera equivocarme, pero considero que si las diferentes administraciones ponen 6.600 millones de euros anuales durante diez años, podríamos paliar, no resolver, el problema de la vivienda. Lo que pasa es que el último planteamiento de inversión en el plan vivienda estatal son 7.000 millones a repartir en cinco años, de los cuales, el 40% lo ponen las comunidades autónomas. No es, ni mucho menos, una cifra para acercarnos a Europa en el ámbito de fomento de la promoción de vivienda con cierta asequibilidad.

P.: ¿El precio de la vivienda está cerca de tocar techo o aún habrá que ver más subidas en vertical?

R.: Los expertos tienen la sensación de que estamos en la zona límite respecto a los precios. Yo también creo que llegamos al límite del precio que permite a una familia poder endeudarse, poder financiar una hipoteca o poder alquilar. Diría más, es evidente que en este momento hay muchísimas familias que no pueden acceder a la vivienda donde les gustaría poder vivir.

P.: Pero entonces, ¿estamos cerca de tocar techo y si tocamos techo, los precios bajarán o se mantendrán ahí?

R.: Hoy mismo he escuchado a un economista pronosticar que el año que viene los precios de las viviendas van a crecer un 8%. Eso es mucho todavía. Podemos constatar que las viviendas en España, menos estos últimos dos años, han ido subiendo, pero no al ritmo de otros países europeos. No me quiero arriesgar a hacer un pronóstico, pero una subida del 8% para el año que viene no es una buena noticia. Al final, los que tengan más recursos van a poder acceder a una vivienda y los que no los tengan, no. Vamos a entrar en una situación nada deseable, con familias enteras viviendo en habitaciones y esto no puede ser. No es propio de un país desarrollado.

P.: Los fondos de inversión han iniciado la venta o la recapitalización de más de 25.000 viviendas en España por un valor de más de 5.000 millones de euros ¿Este aumento de la oferta sumada a la procedente de la Operación Campamento y de Madrid Nuevo Norte puede generar una bajada de precios de la vivienda en la capital?

Esto no siempre funciona así. En la época de la burbuja inmobiliaria había un montón de casas en venta y los precios no paraban de subir. Que los fondos de inversión abandonen España no es una buena noticia porque a estos inversores los vamos a necesitar. Si no hay nadie arriesgando su dinero para construir vivienda la escasez de oferta continuará. Y más cuando la banca comercial se ha retirado de la financiación de viviendas sociales, por ello es importante que estén estos fondos de inversión. Evidentemente, que sean los fondos de inversión que busquen una rentabilidad no especulativa. Hay fondos que tenían viviendas o edificios de viviendas en alquiler que han intentado comercializar sin éxito y ahora, cuando se termina un contrato, ponen una a una las viviendas a la venta. Esta es la situación cuando sabemos que muchas personas no pueden acceder a la compraventa y quieren alquilar. Es un drama. Por ello, no es una buena noticia que los fondos de inversión abandonen España.

P.: Si los fondos deciden deshacer su inversión en inmobiliario y vender las viviendas, ¿pueden hacerlo a un menor precio del que se está pagando en el mercado para acelerar el proceso?

R.: Podríamos decir que los fondos se han aprovechado de situaciones que, seguramente, no se abordaron adecuadamente. No sé si se irán. No sé si tienen mucha prisa en irse o van a hacerlo poco a poco. En todo caso, 25.000 viviendas con un déficit de 600.000, no creo que tengan problemas para venderlas a precio de mercado en este momento. Dudo que esto tenga una incidencia en los precios.

Carles Sala. (Fotografía: Alejandro Higuera López)

P.: ¿Los ciudadanos que están pensando en comprar una vivienda deben hacerlo ya o esperar a que bajen los precios?

R.: Ha habido mucha gente que se ha quedado esperando a que los precios bajaran. Ahora, los agentes inmobiliarios nos dicen que si alguien intenta negociar el precio de un piso lo pierde porque en el ámbito de las compraventas y en el del alquiler los pisos vuelan. Por lo tanto, si alguien tiene los recursos y encuentra el piso en que le gustaría vivir y puede pagarlo, creo que no debe esperar y comprarlo. ¿Qué luego baja? Bueno, pues como todo, pero es que no sabemos lo que va a pasar. En todo caso, lo que sí tenemos clarísimo es que en este momento, a diferencia de los años 2005, 2006 y 2007, lo que hay es una carencia de vivienda.

P.: ¿El deseo de los fondos de desinvertir en vivienda en España significa que invertir en inmobiliario ya no es tan rentable como antes?

R.: Yo creo que es más. Cuando los fondos se plantean invertir en inmobiliario, el primer filtro que analizan es la situación regulatoria del país, y si no existe seguridad jurídica, ese país no pasa el filtro, y se van a otro donde sí exista. Hay muchos fondos que la rentabilidad que buscan no es ni de dos cifras, buscan simplemente una rentabilidad suficiente para diversificar su inversión. Detrás de muchos de ellos hay fondos de pensiones, no fondos especulativos, y ni estos miran ya a España. Incluso el pequeño inversor de Cataluña ya empieza a comprar viviendas para alquilar en Valencia o Baleares. Si el contexto regulatorio es de inseguridad absoluta, de hiperactividad legislativa, de cambiar las normas, de sanciones, de medidas coercitivas... los fondos eligen otro país que les dé más confianza. Es así de sencillo.

P.: En cuanto a grandes promociones de vivienda que se están desarrollando como las de Operación Campamento o Nuevo Norte en Madrid, donde un número importante serán viviendas protegidas, con un incremento muy considerable de la oferta, ¿podrían incidir en los precios y llevarlos a la baja?

R.: Todo lo que se haga de fomento de la promoción de vivienda con una determinada protección pública a largo plazo que dé una salida a la clase media, incluso personas vulnerables o colectivos como los jóvenes es muy positivo. Lo mismo ocurre con la operación de construcción de 50.000 viviendas públicas antes de 2030 en Cataluña, también es muy muy positivo.

P.: A la declaración de zonas tensionadas del mercado del alquiler ya se han acogido 304 municipios de cuatro comunidades autónomas: Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia, y en Barcelona se ha conseguido bajar el precio de las rentas un 8,9% y un 4,7% en el total de la comunidad. ¿Cómo valora estas bajadas de las rentas?

R.: Las rentas han bajado porque, cuando se pone en marcha una regulación de esta tipología, consigue bajar, atenuar o paralizar el incremento del alquiler, pero también hace que caiga la oferta de pisos en renta.

Carles Sala contesta a una pregunta durante la entrevista. (Fotografía: Alejandro Higuera López)

P.: Pero según datos de la Generalitat de Catalunya, la oferta no ha caído.

R.: Es verdad que el saldo aún es positivo en cuanto a contratos que desaparecen y contratos que se generan, pero en el año 2021, en Barcelona ciudad, se firmaban unos 12.500 contratos de alquiler al trimestre y en este momento se firman 7.500. Esto no se ha explicado. Otra cosa que no se ha explicado es que la superficie media de alquiler ha bajado. Y si miramos por metro cuadrado, su precio ha subido. ¿Qué ha pasado? Que las viviendas en mejor estado y más grandes han ido saliendo del mercado del alquiler y se han quedado viviendas en un peor estado y más difíciles de alquilarse. El problema es que no aprendemos de la historia. Solo hace falta ver lo que pasó en España entre 1920 y 1985 cuando, las diferentes regulaciones de contención de rentas, que durante muchas décadas fue de congelación absoluta, provocó que tengamos un parque residencial viejo, sin actuaciones de rehabilitación. Si seguimos con la contención de las rentas, no hay ningún incentivo por parte de los propietarios para rehabilitar las viviendas que tengan alquiladas. Estamos repitiendo esquemas que ya hemos visto en España a lo largo del siglo XX.

P.: ¿Mejorar el acceso a la vivienda en España tiene solución a corto o medio plazo o tenemos problema para rato?

R.: En el medio plazo la solución pasa por tener un mayor parque público de vivienda, impulsar políticas de transporte público eficientes y generar confianza entre los arrendadores. También hay que apoyar la colaboración público-privada para crear vivienda protegida y, para ello, aumentar en gran medida los presupuestos públicos que, mucho me temo, no está previsto.